2026년 11월 기준 주택임대차 전월세전환율 제도는 임대차 계약 기간 중이나 갱신 시 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환할 때 임차인의 주거비 부담이 과도하게 급증하는 것을 막기 위한 강행규정입니다 [F-AUTO-01][F-AUTO-02]. 보증금을 월세로 바꿀 때는 당사자 합의가 있더라도 법률이 정한 상한 산정률을 곱한 월차임 범위를 초과할 수 없습니다 [F-AUTO-01].
1. 보증금의 월차임 전환 시 법정 산정률 제한 원칙
주택임대차보호법에 따라 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 전환되는 금액에 법정 상한 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없습니다 [F-AUTO-01]. 구체적으로 은행법에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율과, 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 중 더 낮은 비율을 적용해야 합니다 [F-AUTO-01].
2. 시행령상 연 1할과 기준금리 더하기 연 2퍼센트 비교
주택임대차보호법 시행령은 법률이 위임한 두 가지 기준 수치를 명확히 규정하고 있습니다 [F-AUTO-02]. 첫 번째로 대통령령으로 정하는 상한 비율은 연 1할이며, 두 번째로 한국은행에서 공시한 기준금리에 더하는 대통령령 이율은 연 2퍼센트입니다 [F-AUTO-02]. 따라서 한국은행 공시 기준금리에 연 2퍼센트를 더한 수치와 연 1할을 비교하여 더 낮은 비율이 최종 전월세전환율 상한이 됩니다 [F-AUTO-01][F-AUTO-02].
| 비교 구분 | 법정 산정 기준 | 적용 우선순위 |
|---|---|---|
| 첫 번째 기준 비율 | 은행 대출금리 및 경제 여건을 고려한 대통령령 비율 연 1할 [F-AUTO-01][F-AUTO-02] | 두 비율 중 낮은 비율 적용 [F-AUTO-01] |
| 두 번째 기준 비율 | 한국은행 공시 기준금리에 대통령령 이율 연 2퍼센트를 더한 비율 [F-AUTO-01][F-AUTO-02] | 두 비율 중 낮은 비율 적용 [F-AUTO-01] |
| 초과 약정의 효력 | 낮은 비율을 곱한 월차임 범위를 초과할 수 없음 [F-AUTO-01] | 초과 월차임 약정 제한 [F-AUTO-01] |
3. 실무 적용 시 필수 확인 사항
- 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에만 법정 산정률 상한이 적용됩니다 [F-AUTO-01].
- 전환 시점의 한국은행에서 공시한 기준금리를 먼저 확인한 뒤 대통령령 이율 연 2퍼센트를 더해야 합니다 [F-AUTO-01][F-AUTO-02].
- 연 1할과 기준금리 합산율 중 낮은 비율을 전환되는 금액에 곱하여 연간 차임을 구한 뒤 월차임을 산출합니다 [F-AUTO-01][F-AUTO-02].
자주 묻는 질문
Q1. 임대인과 임차인이 합의하면 법정 전월세전환율보다 높게 월차임을 정해도 되나요?
아니요. 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 두 가지 법정 기준 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없으므로, 이를 초과하는 약정은 임차인에게 불리한 것으로서 효력이 제한됩니다 [F-AUTO-01][F-AUTO-02].
Q2. 대통령령으로 정하는 고정 비율과 기준금리 가산 이율은 각각 얼마인가요?
주택임대차보호법 시행령에 따라 은행 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율은 연 1할이며, 한국은행에서 공시한 기준금리에 더하는 대통령령 이율은 연 2퍼센트입니다 [F-AUTO-01][F-AUTO-02].
Q3. 보증금 전체 금액에 전월세전환율을 곱해서 월차임을 계산하나요?
아닙니다. 기존 보증금 총액이 아니라 보증금의 전부 또는 일부 중 실제로 월 단위의 차임으로 전환되는 금액에만 법정 낮은 비율을 곱하여 월차임 범위를 산정해야 합니다 [F-AUTO-01][F-AUTO-02].
아울러 주택임대차 · 전월세전환율 관련 법령을 실무에 적용할 때는 국가법령정보센터에서 공포된 현행 법률 본문과 시행령 조문을 함께 대조하여 적용 대상 요건, 산정 기준, 예외 사유, 서면 통지 및 증빙 서류 보관 절차를 사전에 면밀히 점검하는 것이 분쟁 예방의 핵심입니다. 특히 당사자 간 특약이나 내부 규정이 법령에서 정한 강행규정 기준에 미달하거나 임차인·근로자·소비자에게 불리하게 작성된 경우에는 법령 기준이 우선 적용되므로, 관할 행정기관 및 법률구조공단, 공식 민원 포털의 최신 유권해석과 표준 양식을 함께 확인하시기 바랍니다.